Stałe oprocentowanie zacznie maleć? Spadający IRS może zwiastować obniżki ofert banków.

Na przełomie lutego i marca 2026 roku kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na poziomie 5,5% to była świetna wiadomość dla kredytobiorcy. Część klientów odkładało decyzję na później – licząc na dalsze spadki. Z rozpoczęciem wiosny sytuacja znacząco się zmieniła. W ciągu kilku tygodni oprocentowanie stałe w większości banków wzrosło o co najmniej 0,2 punktu procentowego.

Teraz sytuacja znów się zmienia – tym razem na korzyść kredytobiorców. Wskaźnik IRS 5Y, który bezpośrednio decyduje o tym, ile banki pobierają za kredyty ze stałą stopą, zaczął wyraźnie spadać. I to jest sygnał, że tańsze oferty mogą wrócić szybciej, niż się spodziewamy.

Żeby w pełni to zrozumieć – i wiedzieć, co teraz zrobić – warto zacząć od podstaw.

Gdybyśmy mieli wskazać jeden parametr, który w największym stopniu wpływa na koszt kredytu hipotecznego, byłoby nim oprocentowanie. 

Od wysokości oprocentowania zależy, ile z Twojej raty trafia do banku jako koszt odsetkowy, a ile realnie spłaca zadłużenie. Przy kredycie na 500 000 zł na 25 lat – wzrost oprocentowania o zaledwie 0,5 punktu procentowego przekłada się na ratę wyższą o 140–160 zł miesięcznie. W skali pięcioletniego okresu stałej stopy to ponad 8 000 zł więcej.

Czym jest oprocentowanie?

Najprościej mówiąc: oprocentowanie to wynagrodzenie, które płacisz bankowi za udostępnienie kapitału na zakup lub budowę Twojej wymarzonej nieruchomości. 

Od oprocentowania zależy wysokość odsetek doliczanych do każdej raty. Im wyższe – tym więcej trafia do banku jako koszt finansowania. Im niższe – tym większa część Twojej raty pomniejsza faktyczne zadłużenie.

Ważna zasada: Oprocentowanie zawsze podawane jest w skali roku. Nie znaczy to jednak, że odsetki naliczane są raz w roku – bank oblicza je co miesiąc na podstawie aktualnego salda zadłużenia.

Z czego składa się oprocentowanie?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma dwóch elementów.

MARŻA

Marża to stała część oprocentowania, ustalana przez bank w momencie podpisania umowy. Pozostaje niezmieniona przez cały okres kredytowania – niezależnie od tego, co dzieje się na rynkach finansowych. To dlatego osoby, które zaciągały kredyty w różnych latach, mogą mieć zupełnie inne marże. Kredyt sprzed kilku lat mógł być zawierany przy marżach wyraźnie wyższych niż te, które dziś oferują banki nowym klientom. 

I właśnie tu pojawia się jeden z kluczowych argumentów za refinansowaniem: w przeciwieństwie do stóp procentowych, marżę możesz negocjować lub przenieść kredyt do innego banku na korzystniejszych warunkach.

WSKAŹNIK REFERENCYJNY

Drugim składnikiem jest wskaźnik referencyjny, reagujący na bieżącą sytuację na rynku finansowym. Przez lata tę funkcję pełnił WIBOR, a polska bankowość stopniowo przechodzi na nowy wskaźnik WIRON.

Zasada działania pozostaje podobna: wskaźnik odzwierciedla poziom stóp procentowych ustalanych przez Narodowy Bank Polski. Kiedy stopy rosną – wskaźnik zazwyczaj rośnie. Kiedy stopy spadają – wskaźnik ma tendencję do obniżania się. Stąd właśnie biorą się zmiany wysokości rat przy oprocentowaniu zmiennym.

Zmienne czy stałe? Porównanie obu rozwiązań

Klucz do dobrej decyzji: Nie ma jednej słusznej odpowiedzi dla każdego. To, co ma sens dla kogoś z dużym buforem finansowym i tolerancją na ryzyko, może być błędem dla rodziny z ograniczonym budżetem miesięcznym. Wybór powinien wynikać z Twojej konkretnej sytuacji – nie z nagłówka w gazecie ani z tego, co wybrał kolega.

Czym jest wskaźnik IRS i jak decyduje o oprocentowaniu stałym kredytu hipotecznego?

IRS (ang. Interest Rate Swap) to rynkowy wskaźnik zamiany stóp procentowych. Najprościej można o nim myśleć jako ocenie, jaką rynek jest gotowy zapłacić dziś za „zamrożenie” stopy procentowej na określony okres.

Dla kredytów hipotecznych najważniejszy jest zwykle IRS 5Y (5-letni), ponieważ większość banków w Polsce oferuje stałe oprocentowanie właśnie na 5 lat.

Kiedy bank oferuje Ci kredyt ze stałą stopą przez 5 lat, sam musi się zabezpieczyć przed zmianą kosztów finansowania w tym czasie. Robi to, kupując na rynku kontrakt IRS. Cena tego kontraktu – czyli właśnie poziom wskaźnika IRS 5Y – bezpośrednio przekłada się na oprocentowanie, które proponuje Ci w umowie.

IRS 5Y zaczął spadać – co to oznacza dla kredytobiorców ?

To właśnie teraz dzieje się coś istotnego. Po tym jak 19 maja 2026 roku wskaźnik IRS 5Y osiągnął najwyższy poziom 4,79%, trend zaczął się odwracać. Na początku czerwca IRS 5Y spadł już do ok. 4,41% – wciąż więcej niż 3,7% z lutego, ale wyraźnie mniej niż majowy szczyt. Jeśli ten trend się utrzyma, banki zaczną obniżać oprocentowanie stałe w ofertach. Nie będzie to jednak automatyczne i natychmiastowe – instytucje finansowe obserwują sytuację i czekają na potwierdzenie trendu. kredytobiorcy mają więc realną szansę na korzystniejsze warunki niż te dostępne w szczycie wiosennej paniki.

Dlaczego oprocentowanie jest kluczowe przy refinansowaniu? 

Większość korzyści z refinansowania kredytu bierze się właśnie z różnic w oprocentowaniu. Czasem to efekt niższej marży dostępnej dziś w innym banku. Czasem wynika ze zmiany rodzaju oprocentowania lub ze zmienionych warunków rynkowych.

Dlatego rozumienie tego, jak działa oprocentowanie i co na nie wpływa, pozwala Ci dostrzec moment, gdy Twój kredyt warto przejrzeć i sprawdzić, czy na rynku dostępne są lepsze rozwiązania.

Jeszcze kilka lat temu oferty kredytów hipotecznych zmieniały się co kwartał. Dziś banki potrafią zmodyfikować oprocentowanie w ciągu kilku dni roboczych w reakcji na sytuację rynkową. W maju i czerwcu 2026 widzieliśmy to wyraźnie – jeden bank obniżał oprocentowanie promocyjnie, inny tego samego tygodnia je podwyższał.

To oznacza, że śledzenie rynku samodzielnie jest dziś prawdziwym wyzwaniem. Oferta, którą widziałeś tydzień temu w rankingu internetowym, może już nie istnieć – albo mogła pojawić się lepsza, o której nie wiesz.

Z pomocą przychodzimy my – zespół ekspertów RÓŻAŃSKA KREDYTY I NIERUCHOMOŚCI, który zupełnie za darmo sprawdzi dla Ciebie aktualne oferty bankowe przeanalizuje warunki obecnego kredytu i odpowie na pytanie czy opłaca Ci się przenosić zobowiązanie do innego banku. Zapisz się na bezpłatną konsultację. 

Moja praktyczna rada na dziś: Jeśli stoisz przed decyzją kredytową lub refinansowaniem nie pytaj „czy teraz jest dobry moment?”. Powtórzę to, co mówię swoim klientom na spotkaniach – najlepszy moment na wzięcie kredytu lub przeniesienie go do innego banku to ten, który jest właściwy dla Twojej sytuacji finansowej – nie dla rynku. Rynek zawsze będzie się zmieniał. Twoje potrzeby i możliwości są konkretne w danej chwili.

SPRAWDŹ, ILE MOŻESZ ZAOSZCZĘDZIĆ 

Umów się na bezpłatną konsultację. Przeanalizuję Twój kredyt i pokażę, czy refinansowanie w Twoim przypadku ma sens.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat tego jak działa refinansowanie i dlaczego może być to świetne narzędzie do budowania swoich oszczędności, zapraszam Cię do lektury mojego E-BOOKA.